Comprar ou alugar um imóvel: qual a melhor opção?

Com juros altos, especialistas indicam cautela antes de comprar, alugar e investir

A taxa Selic subiu novamente, alcançando o patamar de 13,25% ao ano em junho. Essa é a décima primeira alta consecutiva, indicando um panorama de alta inflação e juros, que somado à incerteza política e econômica que o país vive, eleva os preços dos imóveis. Com isso, e levando em conta que a Selic ainda deve aumentar até o final do ano, o cenário para compra de imóveis não é dos mais favoráveis.

Segundo o especialista em economia e sócio da Valore Elbrus, Anderson Peres, dados do primeiro trimestre mostram que os imóveis residenciais tiveram alta de 5,29% em 2021, a maior elevação desde 2014, conforme Índice FipeZap. “Levando em conta a inflação de pouco mais de 10%, o que levou a uma queda real de 4,33%, esse é um momento que merece cautela para quem quer comprar a casa própria, ou investidores desse tipo de ativo, uma vez que o cenário ainda é muito incerto e desafiador para o mercado imobiliário, com juros de financiamento e preços dos imóveis mais altos”, afirma.

Com esse panorama, Peres aconselha que haja muita reflexão acerca do melhor investimento para esse momento. “O cenário de alta das taxas de juros costuma deprimir os ativos de renda variável, como os fundos imobiliários e ações, fortalecendo a atratividade da renda fixa. Porém os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) quando bem descontados também podem se beneficiar dos juros altos e é isso que tem acontecido no momento, FIIs sendo negociados com desconto bastante abaixo do custo de reposição, que é o equivalente ao valor que se gastaria para construir um ativo semelhante ao imóvel que está na carteira.”

O especialista reforça que os FIIs estão com desconto devido aos juros estarem altos e pelas vendas de cotas pelos investidores, o que significa uma oportunidade com chance de ganho de investimento em ativo imobiliário. “Em um fundo imobiliário, o investidor deve olhar o yield (rendimento) e também o possível ganho de capital (valorização da cota). Se estão rendendo hoje em torno do que está na Selic, esses fundos tendem a se valorizar no longo prazo”.
Peres indica algumas vantagens de se investir em fundos imobiliários e sugestões para o futuro dos investidores:
– Proteção contra a inflação: FIIs também são instrumentos de proteção contra a inflação, pois têm uma camada de blindagem que vem da indexação do reajuste dos contratos de locação de imóveis a um índice de inflação (em geral o IGP-M ou IPCA). O investidor também encontra proteção contra a inflação nos chamados fundos de papel ou fundos CRI, onde os investidores donos do bem usam fundos de renda fixa em suas carteiras, o que evita a exposição do investidor à volatilidade da bolsa de valores.

– Rendimento isento de imposto de renda: assim como as debêntures incentivadas, os FIIs têm isenção de impostos de renda para o investidor pessoa física.
– Risco para fundos de papel: pode haver a possibilidade de recuo da inflação e dos juros no próximo ano, cenário que pode ser menos favorável aos fundos imobiliários de papel, que tendem a ter queda no rendimento e uma perda de capital nesse cenário, já que hoje esses fundos estão caros.
– Oportunidades para FIIs de tijolo: em contraponto, uma queda na inflação e dos juros, amplia a oportunidade de entrada em fundo de tijolo, que hoje estão mais baratos e tendem a valorizar no médio prazo.
– Diversificação: nesse momento é saudável que o investidor diversifique em renda fixa, fundos imobiliários e outras classes de ativos.
– Fundos de alocação: fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários podem ser uma ótima opção para quem não tem muito conhecimento e expertise. Neles o gestor do fundo compra contas de vários fundos por meio de uma pesquisa rigorosa das possibilidades. O que torna o risco menor, aumenta as chances de ganho e pulveriza o risco geográfico.

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