Empréstimo pessoal home equity é alternativa para empreendedores

A Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor, realizada pela Confederação Nacional do Comércio (CNC), aponta mais de  2,028 milhões de famílias brasileiras endividadas. A entidade informa que diante do quadro de desemprego elevado (mais de 14 milhões de brasileiros; Pnad Contínua) é inevitável à deterioração das variáveis relacionadas à inadimplência.

Na outra ponta de economia registra-se o aumento do número de  trabalhadores por conta própria – autônomos, microempreendedores e profissionais liberais, que totalizam em números absolutos mais de 22 milhões de brasileiros (Pnad contínua, maio de 2017).

Os endividados, os empreendedores e empresários enfrentam desafios sucessivos para manter as contas em dia nesse momento delicado da economia  brasileira. Diante das dificuldades para fechar as contas no final do mês, os brasileiros recorrem às linhas de crédito pessoal, que estão entre as taxas mais altas do mundo. Dentre as  duas   mais popularizadas, por conta da  facilidade e rapidez de liberação, estão:  o cartão de crédito (taxa de juros de 345% ao ano) e o cheque especial  (juros atingiram  301,45% ao ano, pesquisa divulgada em maio), de acordo com a Associação Nacional de Executivos Financeiros.

Como alternativa àquelas duas linhas de crédito  pessoais impagáveis, os bancos disponibilizam um financiamento pessoal pouco conhecido e também pouco divulgado: financiamento  do imóvel, no jargão dos bancos “home equity”, crédito que coloca imóvel quitado como garantia, com a atrativa taxa estimada em  de 14% ao ano mais variação de índice de inflação ou CDI (Sicredi Noroeste de São Paulo, com sede em São Jose do Rio Preto -SP), média de 1,10% ao mês, mais a correção CDI, que não ultrapassa 2% ao mês.

A diretora executiva do Sicredi Noroeste de São Paulo, Cássia Regina Capriolli, explica que a linha home equity  “refere-se ao  crédito com garantia de imóvel, no qual o tomador contrata essa linha para equalização de seu fluxo de caixa, transformando suas dívidas de curto prazo e taxas altas, em dívidas de longo prazo e juros menores, além da possibilidade de utilizar a linha para investimentos em seus negócios”, diz.

Segundo a executiva do Sicredi, houve aumentou da demanda pelo “home equity” nesse semestre, no comparativo com primeiro semestre de 2016. E sobre o  perfil do tomador desse empréstimo estão os profissionais liberais, empresários e grandes empresas. Nessa modalidade de empréstimo o banco libera de 50 a 60% do valor da avaliação técnica do imóvel (imobiliária).

O perito avaliador de imóveis, Evandro Correia Silva, comenta que o refinanciamento de imóveis (residencial ou comercial) tem se popularizado no interior de São Paulo. “Em 2017, aumentou a quantidade de empresários contratando parecer de avaliação técnica (imobiliária), com o intuito de  assegurar a valorização do imóvel nas transações com as instituições financeiras”, diz ele.

Se as taxas são bastante atrativas, o risco para o tomador, óbvio, é a perda do imóvel. Nessa modalidade de empréstimo é realizada a alienação fiduciária do imóvel que durante o período do contrato de crédito fica vinculada ao Banco (passa a ser 50% do banco). O Banco Central informa que esses casos são minoria por conta dos devedores antes dessa etapa optarem pela venda do imóvel para quitar a dívida.

Diretora executiva do Sicredi Noroeste de São Paulo, Cássia Regina Capriolli.

 

Números de home equity

 Os números das operações de home equity não são divulgados pelos bancos, porém o indicativo do volume de avaliações imobiliárias contratadas pela CEF sinaliza que em 2012 foram realizadas 750 mil avaliações imobiliárias, média de três avaliações por dia.  Porém, vale ressaltar que essas avaliações são utilizadas pelas diversas operações de crédito imobiliário, inclui-se nesse montante as utilizadas também para fins de liberação de crédito pessoal home equity.

De todo o montante de crédito imobiliário disponibilizado estima-se que o home equity responda por 3% das operações bancárias.

Importância da avaliação imobiliária

O perito avaliador de imóveis paulista, Evandro Correia Silva, da Nero Perícias.

Uma etapa  relevante da negociação com a instituição bancária é a avaliação do imóvel que será dado em garanta. A decisão de quanto o banco liberará de crédito será definida com base na  avaliação técnica (imobiliária). Essa análise, exigida pela instituição financeira, é realizada por  corretor de imóveis com capacitação em avaliação imobiliária, por engenheiros e arquitetos também.

De acordo com o Cofeci, Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, o corretor  habilitado para a produção de  Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, além de ter capacitação e inscrição no CRECI, precisa ter habilitação específica de Avaliação Imobiliária e inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários).

O perito avaliador de imóveis paulista, Evandro Correia Silva, da Nero Perícias, explica que a aprovação do pedido de empréstimo e as melhores condições na negociação com os bancos estão diretamente relacionadas à avaliação  técnica (imobiliária) minuciosa. “O ideal é que o  interessado  no home equity   busque uma  empresa especializada em avaliação de imóveis para que o parecer técnico   além de ser aceito pelo agente financeiro assegure a efetiva valorização do imóvel, permitindo o levantamento do maior valor possível”, afirma ele que completa ainda que “as instituições exigem laudo de avaliação completo, de acordo com a Norma da ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 14653), com fotos do imóvel avaliado, informação do estado de conservação, idade aparente, pesquisa dos imóveis referenciais utilizados nos cálculos. É um estudo minucioso”, informa ele.

O  parecer técnico de avaliação imobiliária,  popularmente conhecido  por laudo do  perito avaliador de imóveis,   será a única referência para a determinação  do valor do imóvel considerado pelo banco para fins de liberação  do credito, frisa o avaliador imobiliário, Evandro Silva. “Quando o laudo é feito por um perito avaliador com cadastro no Conselho Nacional de Avaliadores Imobiliários basta um único laudo, em virtude do profissional possuir formação para executar o serviço”, diz ele que explica ainda que “quando o agente financeiro aceita o laudo simples feito por corretores sem formação em avaliação de imóveis, em geral são pedidos três laudos”.

De acordo com o corretor avaliador de imóveis, entre os principais aspectos considerados na avaliação imobiliária do imóvel colocado em garantia no  financiamento pessoal, destacam-se: localização, metragem de terreno e construção, padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação

Prazos para liberação do empréstimo pessoal

Quando o tomador busca um empréstimo o prazo de liberação é relevante. A instituição bancária leva de quatro a cinco  dias úteis para analisar a documentação, soma-se a esse prazo os dias para elaboração  avaliação imobiliária, no  caso de imóveis residenciais em média o parecer é  entregue em sete  dias após a vistoria, porém os  imóveis rurais, comerciais e industriais demandam  maior prazo.

Etapas de liberação do  home equity

– A instituição bancária leva de 4 a 5 dias úteis para análise da documentação.

– Corretor de imóveis avaliador pede sete dias para  o estudo de imóveis residenciais, e prazo maior para  imóveis rurais, comerciais e industriais.

– Registro  no cartório: média de  5 a 8  dias úteis.

– Processo total: 3 a 4 semanas.

 Perfil indicado para utilizar  o home equity

O Sicredi  recomenda a tomada desse crédito por pessoas  que  tenham patrimônio e que precisem trocar uma dívida com taxas mais altas e de curto prazo. “O home equity é recomendado às pessoas que tenham mais de um imóvel, além do imóvel utilizado para moradia  e que tenham dívidas de curto prazo com juros altos.Em geral, pessoas  que precisam  reduzir o comprometimento mensal, aliviando o seu  fluxo  de caixa, alongando prazo da dívida. E também para aqueles empreendedores que desejam investir”, diz a diretora  do Sicredi Noroeste de São Paulo, Cássia Regina Capriolli.

Especialistas em  finanças recomendam austeridade financeira

Nunca usar o crédito para consumo. O empréstimo só é interessante quando for utilizado para investir em capital.

– O tomador deve pagar as dívidas e mudar os hábitos, se reorganizar, pois se houver novas dívidas   colocará  em risco o imóvel residencial ou comercial. Caso ocorra atraso de 90 dias o devedor receberá notificação extrajudicial e em 120 dias o banco poderá acionar judicialmente e levar o imóvel a leilão.

Analisar se parcela do empréstimo cabe no orçamento.

– Os empreendedores devem  calcular se o projeto que receberá aporte do crédito  terá retorno suficiente para compensar os juros do crédito.

 

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