Especialista em direito imobiliário explica que o diálogo e a boa vontade devem pautar as relações comerciais em momento de pandemia
Em tempos de pandemia causada pelo Covid-19, o fechamento do comércio traz muita insegurança para empresários dos mais diversos segmentos. Além da preocupação com o pagamento dos colaboradores, a falta de caixa para a quitação dos aluguéis é outra situação que tem tirado o sono de muita gente.
De acordo com o Sindicato das Empresas de Gastronomia, Entretenimento e Similares de Curitiba, o Sindiabrabar, até sexta-feira (dia 20 de março), o movimento já havia caído 80% em Curitiba e Região Metropolitana, situação que fica ainda mais comprometida com o fechamento de grande parte dos estabelecimentos comerciais nesta semana. Varejistas de shopping e de rua também já sentem reflexo direto, inclusive com a dispensa de funcionários.
De acordo com a especialista em direito imobiliário, Morgana Borssuk, sócia do escritório Borssuk & Marcos Advocacia, em Curitiba, a melhor estratégia para o momento é o diálogo. Isso porque “não há na legislação locatícia e sequer em qualquer lei vigente uma solução explícita à situação vivida. Trata-se de algo atípico, popularmente conhecido como força maior”.
Segundo ela, “embora não seja possível prever como os tribunais do país irão lidar com as situações que irão surgir, pode ser caracterizado caso fortuito ou força maior, a gravidade com que a pandemia segue evoluindo”, relata, citando como base artigos como o 393, 422 e 478 do Código Civil. Esses artigos tratam de “teoria de imprevisão, boa fé, caso fortuito e força maior, além de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”.
Desta forma, de um lado temos o locador que, por vezes, sobrevive do aluguel. Do outro, tem-se o locatário que devido ao cenário atual – em sua grande maioria – terá a renda reduzida e o aumento com gastos.
Assim, explica Morgana, a grande e melhor solução para essa situação é, sem dúvida, a negociação amigável entre as partes. “Da mesma forma como a lei não prevê de maneira explícita o que fazer numa situação como essa, também não impede que as partes negociem e encontrem uma forma amigável de resolução”, enfatiza. E isso é extremamente importante para o momento.
Negociação e boa fé
A advogada Morgana Borssuk argumenta que na falta de uma negociação favorável, a opção judicial será uma revisão contratual – tendo como pauta o Código Civil Brasileiro e um dos mais importantes princípios das relações contratuais, a boa fé.
Também será necessário levar em conta a chamada teoria da imprevisão, visto que não se trata de algo previsto ou consequência de qualquer ato lesivo entre as partes, mas algo de força maior. “O diálogo é a pauta da vez na tentativa de equilibrar as relações contratuais nesse período de incerteza”, pondera.
Litígio
Em casos de litígios, como toda ação judicial, a situação exigirá uma série de provas. Não basta a alegação de pandemia. Embora o evento seja inesperado e a essência do motivo do ingresso judicial, o empresário locador do imóvel terá que comprovar sua real incapacidade financeira. Neste caso, será importante fazer um levantamento de dados financeiros mostrando como a empresa se comportava em “dias normais” e o impacto causado na receita devido a suspensão das atividades.
Shopping centers
Para os lojistas de shopping centers, a orientação da especialista em direito imobiliário também é o diálogo e o acordo para equilibrar amigavelmente a relação comercial. Mas caso o entendimento não seja possível, a orientação é um pouco diferente.
Caso o shopping tenha fechado suas portas, seja por uma medida do poder público ou por decisão da direção do empreendimento, o lojista deverá ingressar com uma medida judicial para tentativa de suspensão dos valores e obrigações contratuais, visto que a interrupção foi um evento de força maior. Isso quer dizer que – mesmo que o lojista quisesse continuar aberto – não seria possível, uma vez que a direção do estabelecimento maior o proíbe.
“Mas na situação do shopping continuar aberto – e não ocorrer uma negociação amigável – o lojista deve entrar com medida judicial com pedido de suspensão temporária ou interrupção dos pagamentos locatícios, mantendo taxas acessórias como as despesas especificas da loja referentes a condomínio, fundo de promoção entre outros”, visto que – em alguns contratos deste tipo – os alugueis são variáveis de acordo com o faturamento do lojista, finaliza Morgana.
Sobre a advogada:
Morgana Borssuk é advogada, administradora e pós-graduada em Direito Empresarial pelo ISAE/FGV. Sócia proprietária do escritório www.borssukemarcos.com.br, é especialista em direito imobiliário – área em que atua há mais de oito anos – gestão patrimonial imobiliária e empresarial. Especializou-se em procedimentos extrajudiciais personalizados de modo a evitar o ingresso no judiciário para a resolução de questões cotidianas.
Relacionamento com a imprensa Borssuk & Marcos:
Mem e Mem Comunicação
