100 dias após o início da pandemia muitos proprietários deixam de aplicar o reajuste em contratos que vencem na virada do semestreDesde que o novo Coronavírus se alastrou pelo Brasil na segunda quinzena de março, milhares de estabelecimentos comerciais fecharam as portas, tiveram quedas de faturamento e dispensaram funcionários. Um levantamento da Confederação Nacional da Indústria também mostra que 76% das empresas tiveram atividades afetadas.
Por conta disso, as empresas têm encontrado dificuldades para quitar dívidas e manter os compromissos assumidos em contratos já estabelecidos. De um lado, os donos dos imóveis querem receber suas parcelas mensais – uma vez que muitos vivem de renda locatícia. Do outro, os locatários buscam alternativas para superar a falta de receita. Como chegar a um acordo razoável às duas partes?
Informações da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) divulgadas recentemente demonstram que a situação não fica restrita aos imóveis comerciais: pelo menos um em cada cinco aluguéis residenciais passaram por processo de renegociação nos últimos meses no estado de São Paulo e o cenário se repete no restante do país.
Mais do que nunca, esse é o momento para exercer o diálogo, buscar o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos e evitar que apenas um dos lados suporte o ônus integral desse momento de pandemia que já dura cem dias.
Acordos com descontos
Conforme a AABIC, os descontos nos aluguéis variaram entre 10% e 50%, por períodos de aproximadamente três meses. No caso de acordos, 90% dos valores foram reduzidos temporariamente e serão repostos em parcelas nos próximos meses. A entidade observa que apenas 10% foram reduções sem retorno. A média de tempo de imóvel vazio, em São Paulo, também já está em 50 dias.
No caso de reajustes anuais de contratos, a advogada e especialista em direito imobiliário, Morgana Borssuk (borssukemarcos.com.br)
observa que nem todos os proprietários têm feito a atualização de valores pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). “Proprietários estão optando por manter o imóvel alugado, com valor renegociado, em vez de aplicar um reajuste cujo índice acumula alta de 7,24% no último ano”, argumenta.
Para quem vive essa realidade, Morgana, que é sócia do escritório Borssuk & Marcos Advocacia, em Curitiba – traz algumas orientações que podem ser úteis neste momento. Confira abaixo:
1) Como negociar o aluguel?
MB: Diante do fechamento do comércio, o locatário [aquele que aluga] deverá negociar o aluguel com o locador [dono do imóvel]. A melhor saída para esse momento é uma conversa franca com base em dois fatores essenciais: relacionamento que você deseja ter com quem vai negociar e o resultado a ser obtido.
2) É possível pedir a revisão do contrato de locação, solicitar descontos, ampliar os prazos de pagamentos ou mesmo pedir a isenção do aluguel em virtude do cenário econômico?
MB: A lei não cita casos específicos, mas em acontecimentos imprevistos e onerosidade excessiva dos contratos, o locatário pode discutir o contrato, reduzir o valor, tentar prazos maiores ou até mesmo solicitar uma carência. O melhor cenário é tentar uma negociação que seja positiva tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Neste caso, é importante encontrar um meio termo razoável aos dois lados. As partes devem saber que não terão um acordo ideal, mas sim um ajuste possível dentro das condições atuais.
3) Em caso de intransigência por parte do locador, o que o locatário deverá fazer?
MB: Se não houver acordo amigável é possível ingressar com uma ação judicial pleiteando a revisão ou até mesmo a rescisão do contrato buscando a isenção de multas, dependendo do caso.
4) O locatário poderá deixar de pagar aluguel sem apresentar justificativa?
MB: Não. O comerciante precisará comprovar que não possui condições de arcar com o pagamento do aluguel, se antecipar, verificar os decretos que atingem a sua atividade, demonstrar a impossibilidade de pagamento por meio de balancetes que possam atestar a queda significativa do faturamento e a excessiva dificuldade em manter as obrigações contratuais. Não basta alegar que ficou sem receitas em virtude das medidas contra a Covid-19. O inquilino tem que provar isso com dados e fatos concretos.
5) No caso de lojas de shopping centers, como fica o pagamento de aluguel nesse período?
MB: Nestes locais – onde o custo de ocupação é constituído pelo aluguel, condomínio, fundo de promoção, encargos específicos, aluguel mínimo base, e outras despesas – a orientação não é diferente.
Observamos que uma boa parte dos empreendedores negociaram os valores a serem pagos para os dias sem funcionamento e suspenderam sua exigibilidade para posteriores cobranças e há, ainda, uma parte de locadores de espaços em shoppings que aceitaram aplicar descontos em determinados patamares, bem como cobraram valores reduzidos de condomínio e fundo de promoção. Existem 577 shoppings no país e muitos deles suspenderam ou postergaram o pagamento das verbas do fundo de promoção dos mais de 105.590 pontos comerciais aí instalados.
6) Existe algum respaldo na legislação sobre o tema?
MB: A suspensão ou redução do pagamento do aluguel poderá ser baseada tanto na aplicação do artigo 393, 478 a 480 do Código Civil (onerosidade excessiva, caso fortuito ou força maior), quanto aos artigos 18 e 22 da Lei 8245/91, que prevê a possibilidade de negociação contratual e a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel.
Por outro lado, as administradoras de shopping que foram obrigadas ao fechamento estão agindo de acordo com as recomendações dos órgãos de saúde. Conforme o caso, por determinações do poder público, o que também as transforma em parte atingida. Diante de tal cenário, é recomendável que as partes utilizem novamente o bom senso como forma de manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, evitando que apenas uma parte suporte o ônus integral desse momento de pandemia e entraves judiciais.
7) Com tudo isso acontecendo, os contratos de alugueis comerciais devem sofrer modificações de agora em diante?
MB: Sim. Por isso mesmo, antes de assinar qualquer documento, é importante ler com calma, perguntar tudo o que soar estranho e não ter vergonha de pedir ajuda a um especialista. Como o aluguel de um espaço comercial envolve diferentes custos – e até mesmo prazo mínimo de carência-, o interessado deve montar uma planilha financeira e analisar todos os detalhes. Entre eles, ver se os preços serão fixos ou reajustados em datas de varejo como o Dia dos Pais, Dia das Crianças ou Natal, quais serão as demais variáveis nestes casos, quanto isso vai aumentar suas despesas e se a receita projetada desse período será suficiente para cobrar os gastos.
