Inúmeros conflitos veem sendo deflagrados em condomínios por conta da proibição imposta por alguns síndicos à utilização do Airbnb.
De um lado estão os condôminos, incomodados pelo aumento do fluxo de pessoas entrando e saindo do edifício, com muitas dúvidas, receios e inconformismo com a novidade. De outro lado estão os locatários que se apegam ao direito de propriedade para alugar seus imóveis através do aplicativo.
Quem sustenta a ilegalidade da utilização do airbnb defende que se trata de uma hospedagem, atividade econômica e não uma simples locação, sendo assim, teria viés comercial, assim como hotéis e flats, submetendo-se a que lei regula a Política Nacional de Turismo. A alegação é de que há desvirtuamento da finalidade residencial e, portanto, uma grave ofensa à convenção do condomínio.
Mas para o para o advogado especialista em Direito Imobiliário, Dr. Felipe Abrahão, esse posicionamento não se sustenta e foi construído às pressas para justificar as proibições.
“A locação de apartamentos em um edifício residencial não transforma este em um “apart-hotel”, ou em um “hotel-residência” mesmo que todos os apartamentos sejam alugados por meio do Airbnb ou similares. Para isso seria necessário que o edifício inteiro oferecesse serviços como recepção, limpeza e arrumação, maleiro, alvará prévio, licença de bombeiros, licença ambiental…”.
Segundo Abrahão, o Airbnb está de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
“A faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor das suas unidades. O condomínio, seja por meio da convenção, regimento interno ou mesmo deliberação e assembleia, não pode violar o direito de propriedade da unidade autônoma estando sujeito ao pagamento de indenização ao proprietário em caso de proibição”, disse o advogado que é apoiado por uma decisão do TJ de São Paulo em recente acordão 2019.0000512507-35 camara civil do TJ/SP, mantendo decisão do juiz de 1ª instancia que determinou que o condomínio se abstesse de inibir ou proibir a locação por airbnb. Foi julgado procedente o pedido obrigação de não fazer consistente abstenção do condomínio de proibir ou restringir a locação por temporada, seja por dia, finais de semana ou curto período, sob pena de multa diária no valor de R$500,00, com limite máximo de R$20.000,00.
Condomínios apontam para uma preocupação com a segurança e em relação a danos que possam ser causados ao condomínio por conta do aumento no fluxo de pessoas. Mas para Abrahão, “a vida em condomínio envolve riscos, mesmo entre os próprios condôminos, pois não se conhece intimamente cada pessoa que vive no mesmo edifício. Qualquer pessoa, seja ela proprietária ou locatária, pode causar danos a terceiros; a consequência é pura e simplesmente a responsabilização objetiva do causador do dano ou do proprietário da unidade, e não a proibição total de plataformas que simplesmente facilitam o contato entre locadores e locatários”, considera o especialista.
Segundo ele, as plataformas que intermedeiam contratos de locação pela internet podem ser até mais seguras, pois os provedores são obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis meses. Se o pagamento for feito por meio de cartão de crédito, dificulta-se ainda mais a ocultação de pessoas que porventura venham a causar danos a terceiros. “Vale lembrar que as plataformas de Airnbn possuem seguro, trazendo mais certezas do que os contratos de locação tradicionais feitos por imobiliárias”, disse.
O especialista aponta a adaptação aos novos tempos como a única opção aos condomínios.
“Incumbe aos condomínios regulamentarem o acesso dos locatários por temporada, exigindo cadastros e termos de consentimento dos proprietários locadores, investindo em câmeras de segurança, controles de acesso, treinamento de portaria que se reverterão em prol de todas as unidades e valorização do edifício como um todo”.
A locação por temporada existe há décadas, contudo não era amplamente utilizada justamente pela falta de meios convenientes de contratação, o quê foi superado com o avanço das tecnologias de aplicativos como Airbnb.
Diante disto, resta concluir que as proibições de uso do Airbnb são ilegais, devendo o proprietário que se sentir prejudicado, procurar um advogado para assegurar seu direito na Justiça.
Dr. Felipe Abrahão – Especialista em Direito Imobiliário – (OAB/PR 61.276).
