Permutas e contratos tipo “built to suit” são opções de negócios imobiliários para evitar despesas com IPTU

Além de gerar renda, oportunidades de negócios para terrenos e imóveis ociosos transferem responsabilidade pelo pagamento do imposto para incorporadoras e inquilinos, reduzindo despesas

Diego Grandi | Adobe Stock

O primeiro trimestre do ano traz sempre uma preocupação para proprietários de imóveis, principalmente de terrenos e imóveis ociosos: o impacto no bolso do Imposto Predial e Territorial Urbano. Em Curitiba a primeira parcela do IPTU 2024 ou o boleto para quitação do tributo à vista, com desconto de 10%, vence no dia 20 de março. Mas a distribuição dos carnês já começa na segunda quinzena de fevereiro.

De acordo com o diretor comercial da JBA Imóveis, Ilso Gonçalves, existem alternativas para driblar o problema e transformar terrenos vazios em oportunidades vantajosas de negócios. A mais procurada por proprietários de áreas ociosas na capital é a permuta, com um alcance médio de ganho real de 30% a 40% se comparado ao recurso obtido apenas com a venda do imóvel no valor de mercado.

Segundo o analista do mercado imobiliário regional, só a JBA executa mais de 20 permutas todos os anos, combinando os interesses de proprietários e construtoras ou incorporadoras da capital e Região Metropolitana para a finalidade de uso dos imóveis ociosos. “É uma experiência que ganhamos por meio de parcerias com mais de 100 construtoras, o que facilita identificar e disponibilizar ao cliente a empresa com o perfil mais apropriado para a finalidade e as características de uso de cada terreno”, aponta.

Na permuta, o proprietário do terreno pode negociar receber sua parte em unidades prontas do empreendimento a ser construído na área, como casas, sobrados e apartamentos, que ele pode destinar para morar, vender ou locar. Também é possível obter ganho de percentual sobre a venda do empreendimento. “A vantagem de ter imóveis prontos no próprio terreno para locar é que, em vez de ter IPTU a pagar, o dono do terreno obtém renda com locações a receber e transfere para o inquilino a responsabilidade com o recolhimento da taxa do IPTU daquela unidade durante a vigência do contrato de locação”, explica. “Sai de uma dívida, de uma despesa anual, para uma receita anual”, argumenta.

No contrato de permuta, o proprietário ainda deixa o pagamento do IPTU por conta da incorporadora ou construtora durante todo o período de obras. “Cada imóvel tem seu valor comercial e, dependendo da destinação, seja para venda da unidade ou para locação, e da finalidade de uso, o proprietário pode também gerar renda e vantagens com esse investimento”, diz.

Quando se trata de imóveis com características comerciais, o proprietário pode encontrar vantagens nos contratos do tipobuilt to suit”, termo que significa “construir para servir”. A modalidade é opção mais frequente de contratos de locação entre o proprietário do terreno e empresas de médio e grande porte, dos setores da indústria e do varejo. Funciona assim: o dono da área ou investidor fica responsável por construir o empreendimento sob medida para o negócio. Assim como nos contratos convencionais de aluguel, o proprietário fica livre de encargos com o IPTU de toda a área ou imóvel. “É uma modalidade que geralmente prevê contratos de locação de longa duração, ou seja, que reduzem bastante o tempo de vacância do imóvel, algo vantajoso do ponto de vista da estabilidade financeira do negócio”, destaca o diretor da JBA Imóveis.

Por fim, se o terreno ocioso possui bosques ou árvores de espécies nativas, em especial a araucária, que tem legislação específica de preservação, é importante que o proprietário negocie desconto progressivo de até 50% na taxa de IPTU junto à Prefeitura de Curitiba, conforme a quantidade de pinheiros plantados no lote. De acordo com o tamanho do bosque nativo no local, o dono da área pode conseguir, inclusive, a isenção do imposto.