Por Bruno Rafael Viecili*
Este ano já se tornou um marco legal para o ‘‘distrato imobiliário’’, já que em 2019 começou a vigorar as novas regras contidas na Lei 13.786/18, que trata a respeito da desistência da compra de imóvel adquirido na planta. O distrato ocorre quando o cliente desfaz o negócio com a construtora, antes de quitar todas as parcelas do financiamento.
Até então, não havia legislação própria para tratar do assunto. Isso porque, não existiam regras claras sobre o caso de rescisão contratual no caso de desistência antecipada, muito menos a definição de um percentual de retenção para as construtoras, o que gerava longas disputas judiciais.
Pela primeira vez, o Governo chegou a um acordo para tratar a respeito das anulações de venda de imóvel, resultando na regulamentação do distrato imobiliário, até então visto como um campo de incertezas no cenário jurídico.
Uma das novidades mais polêmicas foi a possibilidade de a construtora reter, a título de multa, até 50% do dinheiro pago pelo comprador. Mas, esse percentual ficou estabelecido apenas para os casos em que a obra esteja em regime de patrimônio de afetação, ou seja, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado da incorporadora. Já para os empreendimentos fora desse regime, o teto da multa cai para 25%.
Anteriormente, essa multa precisava ser definida pela justiça. E, diante da falta de texto legal para determinar essas questões, o Supremo Tribunal Federal vinha decidindo que o consumidor poderia perder de 10% a 25% do valor já pago.
Agora, com a vigência da Lei, a única forma do consumidor desistir da compra sem pagar a multa é encontrar um novo interessado em assumir a dívida e o imóvel. Assim, o cliente substituto ficará com todos os direitos e obrigações do comprador inicial.
No entanto, apesar dessa nova lei aparentar ser mais rígida com o consumidor, a norma veio para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual, tanto para as construtoras quanto para os próprios clientes. O percentual fixado em lei tende a desestimular a prática de desistências e diminuir os custos para as empresas, melhorando os valores praticados no mercado.
É certo que nesse tipo de operação, os imóveis vendidos na planta dependem do fluxo de caixa decorrente das vendas. E grande parte dos distratos são realizados por investidores, que acabam comprando algumas unidades e, posteriormente, desistem do negócio, deixando a empresa construtora com a maior parte do prejuízo.
Nesse viés, o consumidor que adquire para fins de moradia, acaba sendo afetado com os distratos que comprometem o caixa das empresas, e, por consequência, atrasam o cronograma de entrega do imóvel. Sendo assim, a intenção é deixar muito claro o que está sendo tratado, delimitando todas as condições como preço, taxa de corretagem, prazo para entrega e consequências da quebra de contrato. Ou seja, no final, a mudança traz mais clareza e garantias, como benefícios para o consumidor.
A nova norma também legaliza o direito de arrependimento ao comprador, que possui 7 dias para sinalizar a desistência e receber todos os valores já pagos, incluindo a corretagem. Em caso de atraso na entrega, também foi regulamentada a carência de 180 dias, sem necessidade de indenizar o consumidor. Após esse período, o comprador poderá cancelar o contrato e receber o valor pago integralmente, ou, receber indenização de 1% do valor, para cada mês de atraso, caso não queira romper o contrato.
Com os efeitos da nova lei, acredita-se que a decisão de compra de um imóvel será, ou pelo menos deveria ser, mais planejada em ambas as partes, sob pena de sofrer prejuízos consideráveis. Só nos resta almejar que construtoras e consumidores sigam um caminho de responsabilidade e segurança financeira, para que o distrato imobiliário não seja motivo de conflitos e perdas.
* Bruno Rafael Viecili – Advogado atuando na área cível do Escritório Motta Santos e Vicentini Advogados Associados.
